□文/邓广平

一、案情简介

2000年8月25日，经他人介绍，马先生夫妇与刘先生夫妇签订了《房屋销售协议》，双方约定马先生夫妇以5万元购买刘先生夫妇名下的一套砖瓦结构房屋。协议签订后，马先生支付了购房款，刘先生出具了收款收据，刘先生将房屋钥匙交付马先生，马先生一家也搬进了该房屋居住。但是，房屋产权变更手续一直没办理，2010年刘先生因突发心脏病死亡，这突如其来的变故，令大家都措手不及，刘先生的老伴儿极度悲伤，使得马先生不便急于办理房屋过户手续。由于悲伤过度，刘先生的老伴儿宋某也突发急病于2011年年初死亡。后马先生曾找过刘先生的子女要求协助办理过户手续，因刘先生的子女不配合没能如愿。2012年3月，因动迁需要，马先生必须将房屋所有权过户到自己名下，否则无法动迁。于是，马先生再次找到刘先生夫妇的子女，要求协助办理过户，仍遭到拒绝。马先生夫妇只好将刘先生的子女起诉到法院，请求判令刘先生子女履行后续义务，协助办理房屋产权过户手续。

二、意见分歧

审理过程中合议庭对此存在两种不同意见：

一种意见认为：马先生夫妇购买刘先生夫妇的房屋，出卖人将房屋出售给买受人，双方签订了书面合同，买受人在支付房屋价款后也已入住房屋，双方签订的合同未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同应受法律保护，双方当事人应予全面履行。但本案中刘先生夫妇均已死亡，合同具有相对性，刘先生夫妇的子女不是合同的当事人没有义务协助继续履行。况且根据《继承法》规定，继承人无义务履行被继承人生前与他人在合同上的行为义务。故应驳回原告的诉讼请求。马先生夫妇可另行提起确权之诉来实现其诉讼主张。

第二种意见认为：本案中刘某夫妇系诉争房屋的所有权人，马先生夫妇与其签订房屋买卖合同，并依约交纳了购房款，马先生也实际搬到该房居住至今，根据《合同法》的规定，刘先生夫妇应当将房屋交付给马先生夫妇，并转移该房屋的所有权。按照《物权法》规定，由于刘先生夫妇在合同未全部履行完毕时就先后死亡，房屋的物权就转移给其合法继承人即他们的子女。根据《继承法》规定，遗产继承人应在不超过遗产实际价值基础上，清偿被继承人的债务。所以，马先生夫妇有权要求刘先生的子女履行依据房屋买卖合同产生的债务，实际交付房屋所有权。

三、案件评析

笔者同意第二种意见。本案中的房屋买卖合同属双方在平等、自愿基础上所签订，为双方真实意思表示，系依法成立并生效的买卖合同，应受法律保护。未办理物权登记，不影响合同效力。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同的效力。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求。是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。本案被告即刘先生夫妇的继承人应当根据《继承法》等规定，履行依据房屋买卖合同产生的房屋过户义务，协助马某夫妇办理房屋所有权转移登记手续。

作者单位：碾子山区人民法院