在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。当前，因履行物业服务合同而产生的纠纷层出不穷，日益增多的物业服务纠纷案件给法院工作带来了很大的审判压力。最高人民法院于2009年5月出台了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，其内容主要涉及物业服务合同的履行、效力及违约责任、物业服务合同终止的法律适用问题，为审判活动提供了相对明确、具体、统一的裁判标准。该解释的出台为提高今后司法实践工作的可操作性奠定了基础，但为了正确理解与适用该解释，我们有必要立足我国当前物业服务发展实际情况，对我国物业服务发展过程中存在的法律问题加以探讨分析，并提出完善我国物业服务法律法规的立法建议。

一、物业服务的含义

随着物业服务产业的发展，物业服务的含义不断有所补充。《物业管理条例》第2条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动”（3）。但本条规定仅指出业主可以委托物业服务企业管理物业，《物权法》则明确规定业主既可以自行管理物业，又可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。这样，物业服务就有了狭义和广义之分。狭义的物业服务是指业主委托物业服务企业依据委托合同对房屋建筑及其设施、设备、绿化、卫生、治安等管理项目进行维护、修缮的活动，广义的物业服务还包括业主共同管理的过程。

二、国内外物业服务立法现状分析

（一）我国物业服务立法进程及现状

1991年建设部颁发的《城市房屋修缮管理规定》是我国物业服务产业立法的开端。此后，建设部与国家相关部门陆续颁布了一系列部门规章，对物业服务企业提出了一些基本要求。2003年国务院颁布了《物业管理条例》，该条例的颁布是物业服务立法进程中的一个里程碑，对规范物业服务活动和促进我国物业服务产业的健康有序发展都具有十分重要的意义。2007年《中华人民共和国物权法》对《物业管理条例》的部分内容做出修改，2009年最高人民法院为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据相关法律，结合民事审判实践，制定了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这些司法解释对于有效处理物业服务纠纷、增强现有法律法规的可操作性以及推动物业服务产业健康发展具有重要的意义，是物业服务法律规范中极为重要的部分（4）。

同时，全国各个地方根据当地的实际情况也制定了相应的物业服务管理法规，这些地方立法对我国物业立法起到了补充和完善的作用，是物业服务法律法规中的重要组成部分。

（二）国外的物业服务立法模式

1．日本的建筑物区分所有权法模式

这种模式是指专门制定建筑物区分所有权法，其中设专章或专节对物业服务进行调整，如日本的《有关建筑物区分所有权之法律》第一章第四节为“物业服务企业”，对物业服务企业的选任和解任等事项做出规定。这种物业服务立法模式对建筑物区分所有权的三大要素之一加以明确规定，揭示了物业服务与建筑物区分所有权的内在联系，对明确物业服务企业在物业服务中的法律地位具有重要的意义（5）。

2．英美的住宅法模式

这是指制定一部住宅法对所有类型住宅的所有、租赁等法律关系进行专门调整，把物业服务法作为其中一部法律加以规定（6）。这种立法模式将物业服务局限于现有的、私人的住宅，而没有将公共建筑物和公共场所纳入物业服务范围中。随着现代物业的不断发展，这种立法模式已逐渐不能适应社会的发展需求，实用性已大大减弱。

3．新加坡的物业服务法模式

这是指制定专门的物业服务法，统一规定物业服务法律关系。这种将物业服务法律关系从区分所有权法中独立出来，针对性强，更加符合物业服务的目的。

上述国家的物业服务法律法规都是十分完善的，管理的法制化程度较高，对开发商、物业服务企业和业主三者各自的权利义务的规定都相当详尽。我国在不断完善物业服务立法的过程中应充分吸收国外立法的长处，立足本国国情，注重增强法律的可操作性、明确性，保持立法的与时俱进。

三、关于我国物业服务法律问题的思考

当前，我国物业服务的法律法规建设未能紧跟物业服务产业的发展步伐，层出不穷的物业服务问题得不到有效解决，因此我们很有必要对物业服务中存在的主要法律问题有一个总体的认识，以促进现行法律法规的有效实施，同时也为我国物业服务立法的不断完善奠定坚实的理论基础。

（一）我国物业服务存在的主要法律问题

1. 物业服务费收缴难

物业服务收费是指物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理而向业主收取的费用。物业服务收费从性质上说是一种经营性收费，自愿委托为其基本原则。在激烈的竞争环境下，被服务群体可以对物业服务企业自愿做出选择，但是群体中的个体并不一定都是自愿的，这是导致物业服务费收缴难的一个重要原因。

从法律角度讲，导致我国存在物业费收缴难问题的主要原因有三：

第一，立法中没有关于公开物业费价格计价标准和制定过程的强制性规定。在服务价格的形成上，我国有市场定价和政府指导价两种方式。就政府指导价而言，在指导价制定过程中，物业企业提供的价格信息客观上成了主要的参考信息，但是业主对价格的制定过程并不清楚，对该价格心存疑虑，因而拒交物业费（7）。在实际生活中，物业企业乱设收费项目和任意提高收费标准的现象确实屡有发生，而我们国家现有的法律法规中并没有明确规定物业企业或政府应该向广大业主公开价格信息，结果只能是物业费纠纷越来越多且无法可依，或者即使有法可依，最终的处理结果也可能是不符合广大业主利益的。

第二，公力救济手段有限。我国《物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可依向人民法院起诉”，另外，尽管《合同法》赋予先履行合同一方不安抗辩权，但业主欠费不交的行为显然不属于行使不安抗辩权的法定事由。也就是说，当业主不履行或不适当履行合同义务时，物业企业有催缴和诉诸法院两种解决途径。由此看出，我国法律法规赋予物业企业的救济手段是非常有限的。

第三，在无从寻求公力救济时，物业企业便开始进行自力救济，往往会采取断电、停水等手段要挟业主，督促业主按时、足额向其缴纳物业服务费，而依我国法律规定，这些手段是不被允许的。此时，物业企业就陷入了两难境地，进而在业主与物业企业之间形成恶性循环圈。

2. 物业企业安全保障责任不明确

“人的安全乃是至高无上的法律”，这是英国著名法学家霍布斯留给后世的不朽的法律格言（8）。目前，我国还没有专门针对物业服务企业安全保障义务的立法规定，安全保障义务的规定仅是散见于一些法律法规和行政规章中。2003年国务院颁布了《物业管理条例》，近几年来也进行了几次修改，这是我国目前最权威的处理物业服务纠纷的法律法规，该条例中规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。由此可见，虽然《物业管理条例》中有一些安全保障义务的相关内容，但是规定的内容过于笼统，而且也没有一个明确划分物业服务企业安全保障义务的标准，这就形成了理论界的分歧和司法实践的不统一，以致法院对类似案件的裁判常常大相径庭。

3. 业主委员会制度存在缺陷

业主自治是指特定区域内的全体业主依照法律规定或者业主的共同约定，自我管理本区域内物业活动的一种自治管理模式。但是，由于我国物业服务产业起步较晚，业主自治机制形成时间较短，目前业主委员会制度尚存以下缺陷：

第一，业主委员会组建困难，并且缺乏有效的运行机制。组建业主委员会的程序较繁琐，加上广大业主的自治意识薄弱，而我国法律中又没有强制性地规定居民小区必须成立业主委员会，也没有规定业主委员会的监督机构（9），这样就导致物业小区的业主委员会不能及时成立，或者成立后不能发挥其应发挥的作用。

第二，业主委员会的法律地位不明确。我国《物业管理条例》对于业主委员会的法律地位没有作出明确的规定（10）。因此，在物业服务纠纷中，业主委员会能否作为原告出席法庭也就成了一个没有明确答案的问题。

第三，业主委员会筹措经费困难。我国《业主大会规程》规定业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，可以由业主支付，也可以在公用设施的收益或物业维修基金的利息中支付（11）。但是在实际运作中，很多业主对法律规定并不熟知，认为业主委员会是业主自治组织，专业性较差，对业主委员会表现出极大的不信任，所以很多业主不愿意交钱给业主委员会作为活动经费。这样，就导致业主委员会的存在只是有名无实，业主委员会的工作因运作资金不足而无法开展，其成立的初衷也就难以实现。

4. 物业服务合同独立地位缺失

物业服务合同是指物业服务企业对建筑物及配套设施进行维护、养护、管理并维护相关区域的环境卫生和秩序，由业主支付相应对价的合同。在我国，物业服务合同属于无名合同（12），一直以来，物业服务合同纠纷案件都是依据《合同法》中有关委托合同的规定来审理的，而物业服务合同与委托合同两者在适用原则和立法精神等方面并不完全相同，在这种情况下，法院的审理结果必然会存在不妥当之处，也不符合我国法律公平正义的价值宗旨。

5. 政府行政监管缺位

物业纠纷愈演愈烈，政府负有不可推卸的责任，表现为政府的行政监管严重缺位。实践中，一些政府部门过分强调了管制的政治职能，弱化和忽视了公共服务职能（13），往往本着事不关己高高挂起的原则，对物业问题置之不理，非等到矛盾不可调和时才会行使其监管协调职能。另外，行政法等法律对各政府部门的职能划分不清，一旦发生复杂而难缠的物业问题，各部门之间总是互相推诿，导致问题得不到及时解决，这样就常常使物业企业和业主双方的利益都受到损害。

（二）物业服务法律问题原因之剖析

我国的物业服务产业在发展中存在上述诸多的法律问题，多方面反映了我国物业服务立法的不完善和不健全。下文我将从宏观方面对我国物业服务立法缺陷作以具体分析。

1. 物业服务立法层次低

目前，我国还没有专门针对物业服务的基本法律，物业服务立法层次低，相关规定散见于一些行政法规、地方性法规和部门规章中，在具体实施时缺乏施行力和确定力。另外，这些分散的规定所调整的物业服务相关的内容并不全面，不能涵盖随经济发展而来的所有或大部分的物业问题，立法存在多处空白点。

2. 物业服务立法滞后

物业服务这一新兴产业的发展变化是日新月异的，而在我国往往是物业服务实践先行，相关立法在后，法治建设无法适应物业服务产业的发展需要，不能为物业服务产业的发展提供及时、完备的法律保障，也使法院在审理物业服务纠纷案件时无从适用法律，这不仅不利于维护法律的严肃性，也在很大程度上阻碍了该产业的健康、快速发展，影响了经济社会的发展和进步。

3. 物业服务法律法规操作性不强

在我国，物业服务立法领域并没有明确的统一的指导思想和立法原则，所以在实际操作过程中，只好摸着石头过河，就事论事，就案论案，造成相关法律关系混乱。另外，多数地方立法仅限于住宅区，且只对一些表面行为和通用事项进行一般性规范，多数法律法规过于笼统，有些条文缺乏可操作性，不便于实际运用，许多问题解决不了。

四、完善我国物业服务立法的构想

随着我国房地产体制改革的逐渐深入，物业服务产业也在飞速发展，而物业服务产业市场的健康运转离不开健全的物业服务法制建设。鉴于此，针对上文探讨和分析的物业服务中存在的主要法律问题，提出如下立法完善建议，希望能为我国物业服务立法建设工作的进一步开展提供一些参考。

（一）提高物业服务立法层次

我国现行的物业服务法律法规未能涵盖物业服务的全部内容，部分法条缺乏可操作行，各地方立法口径不统一，只有将物业服务立法提升到国家基本法律的层次，制定专门的《物业服务法》，才能更能很好地调整物业服务中存在的各种专门的法律关系，更有针对性地解决各类物业服务纠纷，为司法提供明确且统一的法律依据。

（二）强化物业服务企业的市场准入机制

《公司法》等相关立法可以在借鉴日本的物业企业准入机制的基础上，对物业服务企业的市场准入机制作出更加严格的规定，体现高标准、严要求的立法态度（14），不断健全评定标准，并积极引入竞争机制，以督促物业服务企业将主要精力集中在提高其服务质量上，推进物业收费价格形成过程的公开，保障广大业主的知情权、参与权和表达权，以求在物业企业与业主之间形成良好的服务与被服务的关系（15）。

（三）明确物业服务企业的安全保障责任

我国的《物业服务法》应明确规定物业服务企业的安全保障责任，强化物业企业的安保意识（16），更好地为业主的人身和财产安全保驾护航，让业主放心地居住。同时，基于物业的商品属性和物业企业的市场性，立法又不能对物业企业在安全保障责任方面做出过于严苛的规定，否则会阻碍物业服务企业的健康发展。因此，在规定物业企业安保责任的同时，还应规定物业服务企业在已尽安全保障义务后业主仍遭受损失时的免责事由，采取举证责任倒置的归责原则（17），只要物业企业能够证明其已经尽到合理义务，那么就无需再对业主的损失承担责任。

（四）明确业主委员会的法律主体地位

业主委员会是由小区全体业主组成的业主自治组织，代表全体业主的共同利益（18）。在日常生活中，业主权利受侵犯的事情时有发生，此时，业主委员会当然应该站出来维护全体业主的利益，笔者认为立法应结合以往的立法经验和审判实践，赋予业主委员会诉讼主体资格（19），这样既方便了诉讼程序的顺利进行，降低了诉讼成本，提高了诉讼效率，也能使全体业主的利益诉求得到更集中的反映，便于业主权利的更好实现。

（五）确立物业服务合同的独立地位

推进物业服务合同的有名化和规范化是当前物业服务立法建设需要特别重视的一项内容，立法应该尽快将物业服务合同作为一种独立的合同类型加以规定，确立其独立地位（20），并对合同内容、性质、合同履行、变更、解除及违约责任等事项作出具体的规定，要求业主在委托物业企业提供物业服务时必须与物业企业签订物业服务合同，一旦发生纠纷，也能让司法有据可循。

（六）强化政府监管职能

在建设法制型社会和服务型政府的时代背景下，强化政府的公共服务职能已是势在必行，政府必须增强服务意识，坚持以人为本，为人民群众办好事、办实事。在转变政府职能过程中，法律的规范和引导作用不可忽视。我国的立法法、行政法等相关立法应从法律层面对行政机关的监管协调职能作出强有力的规定，完善行政首长问责制，让行政权力的行使有法可依，也让行政机关没有机会逃避其管理社会的责任。

五、结语

广厦千万，大庇天下。物业服务与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。物业服务产业作为一个朝阳产业，其发展前景是光明的。伴随着我国房地产市场的迅速发展壮大，我国的物业服务产业经历了一个从无到有、从弱到强的发展过程，只要有居民小区的存在，物业服务就必不可少。在法治社会中，一切行业的发展都必须有健全的法律对其进行规范，物业服务也不例外。

我国物业服务产业起步晚，发展历程较短，物业服务立法没能紧跟该产业的发展步伐，现有法律法规与物业服务产业当前发展情况脱节，致使我国物业服务在发展过程中问题层出不穷，物业企业与业主之间纠纷不断，不利于了物业服务产业健康发展以及社会的稳定。因此，我国立法必须对此予以高度重视，在立法过程中，应充分考虑我国当前物业发展实际情况，增强物业服务法律法规的可操作性和全面性。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的出台固然已经为司法实践工作提供较强的指引，但站在法律适用的立场之上，于法官而言，其工作依然任重道远。相信随着人们对物业服务理论研究的不断深入和物业服务立法的不断完善，我国的物业服务产业必将迈上规范化和法制化的新台阶。

作者单位：齐市富拉尔基区人民法院