近年来，法院审理的民间借贷纠纷案件正大幅度上升，大部分债权人在向外借款时通常会让债务人以一些物品作为抵押，其中以房产作抵押物是最常见的，但其实这种“以物抵押”的形式在法律上并不严谨。因为法律知识的缺乏，借款双方往往按照民间的习惯签订抵押合同，很多借款收不回来的债权人在起诉到法院后，却因借款双方签订的合同并不具有法律效力，最终得不到法院的支持，建华区人民法院近期就受理了这样一起案件。

被告人林某在两年前为承包外地一处工程项目经朋友介绍从原告张某处借款两百万元，约定两年内偿还其借款的本金和利息并向张某提供了自家的两套房产作为抵押，双方约定如果到期不能偿还债务，房屋归张某所有。两年后因林某没有偿还借款，张某将林某告上法庭，要求林某将抵押房屋过户给自己。该案属于民间借贷中一起典型的案例，但法院却驳回了原告的诉讼请求，因为被告与原告之间的约定，是双方的真实意思表示，但是约定抵押的内容，形式和实质要件上都违反了法律的规定。根据《中华人民共和国担保法》（以下称《担保法》）第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定了不动产的抵押要到房产部门办理抵押登记，同时《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”如果约定的还偿期限内没有履行还款义务，此时抵押房屋是不能直接归抵押权人所有的。《担保法》第五十三条规定：“债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。从上述规定我们不难看出，最后用于清偿债务的是价款而不是房屋本身，案中，被告与原告对抵押房屋的约定部分是不生效的，且张某向法院请求的是将抵押房屋过户到自已名下而不是请求返还欠款，所以不能得到法院的支持，法院建议他将诉讼请求改为向被告方索要欠款，重新提起诉讼。

那么该如何约定抵押权，这个看似简单的问题中却有很多法律常识，以案例中的双方为例，正确的做法是要到房产管理部门办理房产抵押登记，在形式上符合法律规定，对方到期不还款便可以向法院起诉，让对方以抵押物折价的方式返还欠款。但是在民间的借贷中，借贷双方有的是不懂程序，有的是途省事儿，很少有人这样去做，大多数人是不知道如何去做。首先，双方要签订一份《借款合同》写清双方的自然情况、借款的金额、还偿的期限等实质要件，同时还要签订一份《民间借款抵押合同》，合同条款内容应完整和严谨，之后，借款人、抵押人，抵押权人三者共同到房产交易部门去办理抵押登记。