对《物权法》第二十八条的一点解读

市中院民四庭　 严凤兰  王超

《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。

该条规定作为因公法行为引起的物权变动的规则，同《物权法》第二十九条、第三十条一样是对物权公示原则的有益补充。不过在审判实践中，如何理解该条规定中的“人民法院的法律文书”，哪些法律文书才属于该条规定中的能够直接引起物权变动的法律文书，本文拟通过一个案例，对这一问题进行探讨和研究。

案情：2006年9月1日张某与甲房地产公司签订商品房买卖合同，甲公司将其开发的H大厦一层的1号和2号商铺出售给张某。之后，甲公司一直未协助张某办理产权证。2007年9月1日，甲公司将包括张某购买的1、2号商铺在内的一层商铺整体出租给乙公司，租期20年，由甲公司按照每日每平方米0.25元收取租赁费。

2008年4月1日，张某起诉甲公司至J法院，请求法院确认其与甲公司的买卖合同有效，并要求甲公司协助其办理产权证。甲公司辩称：两商铺是该公司抵押在张某处，抵顶装修款的，双方约定在H大厦竣工后，甲公司要回购两商铺。J法院经过审理，以1号判决甲公司于条件具备时协助张某办理所购商铺的产权证。甲公司上诉后，二审法院维持原判。

同时，张某还在J法院另案起诉甲公司和乙公司，要求乙公司按照甲公司对外租赁每日每平方米4元的收益支付赔偿金。J法院经审理认为甲公司将已出卖的房屋出租给乙公司属于违约，应对张某承担违约责任。乙公司租赁甲公司商铺时，并不知晓张某购买的事实，主观上并无过错，不承担连带赔偿责任。

判后，张某、甲公司、乙公司均未上诉。

2010年9月10日，张某在J法院再次起诉甲公司和乙公司，要求甲、乙公司支付2009年至起诉时的商铺租金。乙公司辩称：张某的商铺虽经法院判决确认其所有权，但一直未办理产权过户手续，且乙公司是和甲公司而不是张某签订了租赁合同，故乙公司应向甲公司而不是张某履行支付租金的义务。J法院认为：张某的商铺被J法院之前的判决确权，二被告已明知。甲公司仍收取乙公司商铺的租金，属故意侵犯张某的权利。乙公司作为商铺的实际承租人，理应支付张某租金而未支付。以2号判决乙公司按照每日每平方米4元赔付张某一年的租金，甲公司按照每日每平方米0.25元赔付张某一年的租金。

判后，乙公司上诉至二审法院称：根据买卖不破租赁的原则，其租赁权仍是合法有效的，其不存在侵权行为。并且，乙公司没有和张某签订租赁合同，没有形成租赁关系，不应向张某支付租金。

二审法院经审理认为：在租赁关系存续期间，甲公司转让房屋所有权，张某代替甲公司取得原租赁关系所产生的权利义务。甲公司将已出卖给张某的房屋又出租给乙公司，违反了双方签订的商品房交易合同，因其违约给张某造成的损失甲公司应予赔偿。乙公司在商业用房租赁合同履行过程中并无过错，其应依据商业用房租赁合同向张某继续交纳租金。

评析：本案涉及的有争议焦点问题主要有以下三个：1.J法院的1号判决是否当然引起两商铺的物权变动；2.乙公司在本案中是否存在过错，是否存在违约行为。3.乙公司应当向谁履行合同。

物权变动从发生原因来看，大致可以分为两大类，第一类是基于法律行为引起的物权变动，第二类是基于法律规定、法院判决、公用征收、继承等法律行为以外的原因引起的物权变动。对基于法律行为引起的物权变动，根据《物权法》第九条和第二十三条的规定，需经登记或交付，才能发生物权变动的效力。而对于因法律行为之外的原因引起的物权变动，根据《物权法》第二十八条的规定，不经登记或交付，可以直接生效。因为根据人民法院的法律文书引起的物权变动，是依据公法进行的变动，因公权力的介入，物权变动本身已经具有很强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求。

法院的法律文书包括判决、裁定、决定、调解书等，其中判决又可分为给付判决、确认判决和形成判决。并不是人民法院作出的所有法律文书都能直接引起物权变动。一般认为，能直接引起物权变动的法律文书是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书,即具有直接变动当事人之间既存物权法律关系效力的形成判决。笔者认为,在我国法律上,能成为《物权法》第二十八条意义上的法律文书的判决是非常有限的, 如分割夫妻共有财产之诉、遗产分割之诉和合伙财产分割之诉中的判决。这些诉是对当事人之间既存民事法律关系作出了变更的形成之诉，具有在当事人之间导致原有共有关系消灭及共有物之上的物权发生变动的形成力，具有无须执行即可自判决生效之时起对一切人生效的绝对效力。

笔者认为在前述案例中，J法院的1号判决不属于能够直接引起物权变动的形成判决。该判决并没有变更或消灭当事人之间既存的没有争议的民事法律关系，对于房屋的归属双方是存在争议的。在判决主文中也仅是体现：甲公司于条件具备时协助张某办理所购商铺的产权证。该判决属于给付判决，并没有使得两商铺的物权直接发生变动。该判决仅是确认了张某是商铺所有权人的法律状态。该判决生效后，需要甲公司协助办理或人民法院的强制执行，在张某办理产权登记后，才能取得商铺的所有权。

基于此，针对本案的第2个争议焦点，笔者认为，乙公司在本案中并没有违约行为。在J法院的1号判决前，乙公司与甲公司签订租赁协议时并不知晓甲公司已将商铺出售给张某，乙公司作为善意第三人，不存在过错。即使在J法院的1号判决后，乙公司仍然无法依据1号判决确认张某是商铺的所有人，因为1号判决仅是确认了张某所有权人的法律状态，并没有实现其所有权人的事实状态，并没有对抗第三人的公示效力。乙公司依据产权登记的公示公信效力，向登记的权利人甲公司履行支付租金的义务，不存在违约行为。

针对本案争议的第3个焦点问题，笔者认为，乙公司应依据其与甲公司签订的租赁合同向张某交纳租金。J法院的1号判决没有直接引起商铺的物权变动，对外不具有公示效力，不足以让乙公司相信张某已实际获得商铺的所有权，已成为租赁合同的新权利主体，故其不向张某履行合同，并不存在交易上的过错。所以，J法院一审时认定乙公司承担赔偿责任有误。 但另一方面，二审法院通过查清三方当事人之间存在的买卖关系、租赁关系后，确认张某就未履行部分替代甲公司成为租赁合同的新权利主体，从债权的角度，以形成权判决变更了租赁合同的主体，避免了租赁关系的不确定和张某的不断诉讼，较J法院的2号判决更有利于维护尚未完全取得租赁物物权的张某的权益。