国有房屋买卖适用善意取得制度时裁量“善意”的标准——克东县某公司诉徐某房屋买卖合同案 发布时间：2013-10-09 14:18:25
齐齐哈尔市中级人民法院 王红娜
案例：克东县某公司系于1992年5月10日依法登记注册的全民所有制企业，克东县水务局是其上级主管单位，法定代表人为陈某，经营范围：水利工程组织供应原材料业务。1999年3月，刘某任克东县某公司负责人，负责管理该公司日常工作。因克东县某公司未进行年检，2004年克东县工商局对该公司作出了《工商行政管理行政处罚决定书》吊销了其营业执照。克东县某公司在被吊销营业执照以后，该企业并未进行清算。为偿还债务及支付职工买断补偿金，刘某在未有取得上级主管部门授权、也未经国有资产管理机构批准及对国有资产评估的情况下，于2010年1月10日与徐某签订了一份房屋买卖合同。合同约定：将克东县某公司所有的砖瓦结构房屋八间（约300平方米）、西、南、北约150延长米围墙及土地5000平方米（以上均系国有资产）作价270，000.00元卖与徐某。合同签订后徐某交付了193,000.00元，余款至今未付。双方在合同签订后并未进行产权过户。刘某将资产所卖之价款用于购买打井设备、补发工人工资及偿还公司所欠债务。现克东县某公司诉至人民法院，要求确认刘某与徐某签订的房屋买卖合同无效，并要求徐某返还房屋及土地使用权。
二审法院对上述事实和证据的认定：
一、关于国有资产买卖的前置审批条件。本案中房屋买卖合同所涉及的房屋所有权及土地使用权均登记在黑龙江省克东县公有房产确权登记表中，为全民所有系国有资产。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条规定“国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资人职责的机构决定转让全部国有资产的，……应当报请本级人民政府批准”，该法第五十五条 同时规定“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。”刘某在未经主管单位克东县水务局和国有资产监督管理机构同意及对国有资产进行评估的情况下，其无权处分国有资产，故其与徐某签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属于无效的合同，该合同自始无效。克东县某公司应当返还徐某所付价款193,000.00元，徐某返还因该合同而占用的房屋及土地使用权。
二、关于克东县某公司是否具备民事主体资格的问题，该公司的企业营业执照虽于2004年被克东县工商部门吊销，但该公司在清算活动中的主体资格并未注销，克东县某公司仍具备法人主体资格，该公司的清算事宜及资产管理仍由投资人、主办单位负责。
三、关于徐某是否构成善意取得争议房产的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，适用善意取得需符合下列情形“……（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”。因争议房产及土地使用权未经法定程序评估不能确定买卖价格为合理的市场价格。且争议房产与土地使用权作为不动产以变更产权登记视为交付要件，但该房产并未过户到徐某名下，徐某仅为实际占用人，未通过产权变更实际取得产权。更为重要的是，本案争议房产及土地使用权系国有资产，国有资产的变卖未经法定程序购买，无法确定具有善意要件，故徐某要求按照善意取得的法律规定取得合同所涉资产于法无据。
裁判结论：维持一审判决。即：一、徐某与刘某所签订的房屋买卖合同无效；二、徐某于依法返还向克东县某公司购买的房屋及面积约5000平方米的土地使用权；三、克东县某公司将卖房款193,000.00元于本判决生效之日起5日内返还给徐某。
【法官后语】
本案审理的重点在于对国有资产的变卖从程序上不仅要遵守普通的议价规则，还应当符合国家关于处分国有资产的强制性规定。是否符合强制性规定，决定着国有资产的买受人是否存在善意以排除恶意串通低价受让国有资产的合理怀疑。本案争议房产的买卖未经法定程序进行出售，无法确定买受人具有“善意”要件，且该房产未进行产权变更登记，故不符合不动产善意取得的构成要件。而涉案的房屋买卖合同未经主管机关批准违反了法律的强制性规定，故从物权履行不合法和债权履行违反强制性规定两方面驳回上诉人的上诉请求，进而作出终审判决。
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